8 (915) 414-48-48

Юридические тонкости при аренде недвижимости: советы новичкам

юридические аспекты аренды квартирНа первый взгляд может показаться, что сейчас снять квартиру или арендовать офис не составит большого труда, ведь так много разнообразных вариантов представлено на рынке. Глаза разбегаются от изобилия предложений, казалось бы всё просто - заплати и немедленно вселяйся. А если ты владелец недвижимости, то заключай договор и ежемесячно получай "неплохую прибавку". На самом же деле, чтобы потом не было горько и обидно, необходимо держать в голове и уметь применять на практике довольно-таки приличный массив юридической информации.

Отличие сделок с недвижимостью (включая аренду и найм) от любых других сделок, которые мы совершаем ежедневно (будь то покупка пачки сигарет или поездка в транспорте), состоит в том, что правила для сделок с недвижимостью совершенно определенно прописаны в Гражданском кодексе РФ. Когда мы покупаем сигареты, то совершаем такую сделку в произвольной форме. Если же мы "связались" с недвижимостью, то обязаны в точности следовать предписанной ГК РФ букве закона, иначе наша сделка может в глазах закона стать недействительной. Чем это грозит? Ну, например, тем, что мы в случае чего не сможем отстоять свои интересы в суде.

Как это может выглядеть на практике?
Начнем с простейшего примера. В обиходе мы частенько употребляем выражение "аренда квартиры", подразумевая сдачу её гражданином (физическим лицом) для проживания гражданину (физическому лицу). Однако, с точки зрения закона, это неправильно. На самом деле, аренда это термин, описывающий взаимоотношения с юридическим лицом. Арендовать помещение, заключать договор аренды, может только юридическое лицо. А физические лица заключают между собой договор найма.

Как сдают квартиры без посредников

Что надо знать, если хочешь снять квартиру самостоятельно и избежать проблем с хозяином далее >>

Разве это существенно? - спросит иной неискушенный человек. Суть-то дела одна и та же? Но вот представьте ситуацию. Вы решили сдать или снять квартиру и оформили отношения с партнером при помощи документа, который озаглавили "Договор аренды". Вы подробно расписали там права и обязанности сторон и уверены, что теперь Ваши интересы полностью защищены. Ничуть не бывало. Если возникнет конфликт интересов и вам придётся обращаться в суд, то суд даже не примет дело к рассмотрению. По той простой причине, что "Договора аренды" для физических лиц не существует, а следовательно, этот документ недействителен. Между тем, абсолютно тот же самый документ, озаглавленный как "Договор найма" вполне смог бы защитить Ваши интересы.

Следующий вопрос: мы заключаем договор найма - чего? Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания - квартира, жилой дом, часть квартиры (комната). Следовательно, сдать внаем по договору можно только изолированное помещение, но не часть такового. Люди, которые снимают "угол", "койку" или даже целую, но смежную комнату в квартире, вне зависимости от наличия или отсутствия у них договора найма, не будут защищены законом.

Движемся дальше: о чем могут и о чем не могут договариваться между собой люди, заключающие договор найма? Казалось бы, глупый вопрос - взрослые люди могут договориться между собой обо всём, что им необходимо, к обоюдному удовлетворению. Однако, это тоже только на первый взгляд. Если какие-либо правила найма жилья сформулированы в положениях закона (а таковых сформулировано немало), то именно они и только они будут иметь юридическую силу, а вовсе не то, о чём договорились между собой наниматель и наймодатель. Исключение составляют лишь те статьи закона, в которых прописана строчка "если договором не предусмотрено иное".

Приведем простой пример, взятый, можно сказать, из жизни. При сдаче квартиры наймодатель оговорил в договоре следующие условия: квартира сдаётся семейной паре без детей, в квартире не будут проживать посторонние лица, в случае жалоб от соседей жильцы подлежат немедленному выселению - и заключил договор найма на 2 года. Через некоторое время посыпались звонки соседей с жалобами на беспокойных жильцов и наймодатель обнаружил, что в квартире преспокойно проживают несовершеннолетние дети этой пары. Более того, семья заявила, что скоро к ним приедут жить друзья, благо квартира просторная и площади хватит на всех. Возмущенный наймодатель обратился в суд с иском о выселении нанимателей, нарушивших договор.

К его удивлению, в иске было отказано и суд разъяснил наймодателю следующее:
--Согласно статье 679 ГК РФ, с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
--Как следует из ст. 680 ГК РФ, наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Аренда квартиры от хозяина

Совершая сделку по аренде, Вы вступаете с хозяином в деловые отношения... далее >>

Следовательно, и несовершеннолетние дети вселены законно, и друзья приедут пожить на 6 месяцев на совершенно законном основании - дело лишь в том, чтобы уведомить об этом наймодателя, без всякого его на это разрешения. Приедут, потом отъедут на недельку, а потом вернутся на следующие полгода.

Что же до конфликта с соседями, то:
--согласно п 4. ст.687 ГКРФ, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредитьнанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

При этом, в соответствии с п.2 той же статьи, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не болеегода. Точно такая же процедура предусмотрена законом и на случай, если наймодатель допустил разрушение или порчу жилого помещения.

То есть, вот так - вашу квартиру на Ваших глазах разрушают, но Вы сначала обязаны "предупредить", потом идёте в суд и тот даёт нарушителю отсрочку до года "на устранение", потом снова идёте в суд и если нарушение не устранено, то договор расторгают (при этом, нарушителю могут дать ещё отсрочку на проживание до года). И никакой самостоятельно составленный договор Вам тут не помощник.

А кто же помощник, спросите Вы? И вообще, есть ли смысл связываться с таким делом, как сдача в наем квартиры? Ответ простой - на то и риэлторы. Люди, обладающие большим опытом и хорошо разбирающиеся в тонкостях своей профессии, в том числе, и в юридических тонкостях. Все описанные проблемы могут быть благополучно разрешены правильными юридическими действиями. Тем, кто твердо решил: сдам квартиру в Мытищах без посредников - придётся решать эти вопросы самостоятельно. Ну, а если желание сдать квартиру в Мытищах не связано у собственника квартиры с таким непременным условием, то мы всегда будем рады оказать квалифицированное (и бесплатное!) содействие.

В любом случае, имейте в виду, что аренда и найм недвижимости – это сфера, где очень много нюансов, и практически невозможно учесть все потенциальные риски. Однако, вполне реально попытаться свести их к минимуму.


Аренда 1-ком квартир в Мытищах
Аренда 2-ком квартир в Мытищах
Аренда 3-ком квартир в Мытищах